楊舜麟

新制定的「租賃住宅市場發展及管理條例」（以下簡稱為租賃專法）於6月27日正式上路，這是我國首部租賃專法，尤其攸關數百萬房東、房客的權益，對新租賃關係的影響備受矚目。

其中最值得注意的是，雖然內政部還沒有依租賃專法的要求，正式發布定型化租賃契約，但6月27日前簽訂的租約，若其中有嚴重不利房客的條款內容時，我認為，房客仍有機會，可以主張該部分條款無效。例如，房東反覆實施出租行為並以出租為業者，會因此被認定是消費者保護法上的企業經營者，該租約屬於消費關係，就有消費者保護法的適用，所簽訂的租約，若其中有條款提及「廣告僅供參考」、「房客不得申報租賃費用支出」、「房客不得遷入戶籍」等，房客就可以主張該條款無效，從而不受到拘束。

另一大重點是，租屋時，房東通常會要求房客繳付押租金，租賃專法規定押租金的上限為二個月的租金總額。可提醒房客留意的是：第一，如果房客的押租金數額超過二個月租金總額，這不會因此讓押租金契約或租賃契約失效，此時房客只是對超過的部分金額，可就月租金行使抵銷權；第二，超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果，房客必須事前向房東表達抵付房租的意思，表達的方式可用郵件（不限於存證信函）、簡訊、口頭（口頭最好有錄音或旁人為證）。

關於租約提前終止的法定事由，租賃專法統整了散落於民法、土地法等相關規定，以及法院實務見解，並對房東提前終止租約的表示，分別規定了要在30日或三個月以前，用書面通知房客，房客要提前終止租約則需提前30日以書面通知。如提前終止租約符合法定事由，房東或房客均無拒絕餘地，也不得向他方要求任何賠償。

至於房客不符提前終止租約的法定事由時，但仍想搬出原租屋處時，參照內政部版的「房屋租賃契約書範本」第11條約定，房東可要求最高不超過一個月租金額的違約金，房東也可自押租金予以扣抵。

內政部未來發布的定型化租賃契約，估計與2016年5月23日根據消費者保護法頒布的版本內容相差不大，我建議房東、房客，目前可直接使用內政部2016年5月23日版的「房屋租賃契約書範本」，並註明未盡事宜均依民法、租賃住宅市場發展及管理條例的相關規定，至於6月27日前簽訂的租約，到期後要續約時，也可比照辦理。當然，最好還是委請律師審閱過，以保障彼此權益。（本文由奧諦斯法律事務所主持律師楊舜麟口述，記者林彥呈紀錄整理）