內政部住宅政策一大方向是租賃市場健全化，新版的房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項，自2017年1月1日上路，立法院也於去年11月三讀通過租賃住宅市場發展及管理條例，除了讓租賃行為更有保障，可以預見，租屋行為「檯面化」將成未來政策方向。

租賃市場的最大問題，便是多數租賃行為都在「黑市」中進行，現在財政部作法是租金併入所得稅計算，因此年租金計入後，很可能會讓所得稅跳到下個級距，房東自然心生抗拒，且為避免遭國稅局查稅，多會拒絕租客遷入戶籍、申報租金、申請政府補助。

這樣檯面下的租賃行為，不只對房客缺乏保障，當房東遇到惡房客時，可能有苦說不出，雙方權益都無法獲得保障，政府也課不到稅；若要尋求突破口，除了建議租金與所得稅脫鉤計算，有三件事情，是政府要認真面對的關口。

第一、買賣雙方權益明文化，且要有爭議處理平台，這點在租賃專法中，已經有所著墨；但也要提醒政府，社會多認為房客是租賃弱勢，不過房東將財產權提供至市場，理應受到同樣的保障。

舉例來說，日本租屋有保證人制度，美國租客則必須負擔房屋保險，避免房屋因意外而受到損害，這些都是兼顧房東權益的作法；其餘如房客不履行契約時的強制執行方法、凶宅保險等，這些都是應進一步探討的範疇。

其次，租賃市場要透明，務必要補起實價登錄制度的缺口，房東自行出租者也必須實價登錄，若不踏出這一步，租賃透明化難有進展。

最後，社會補貼應進一步拓展、做得更細膩；現在內政部已在推愛心房東、弱勢租戶等相關政策補貼，不過要注意的是，對於極弱勢的民眾，不應要求或推給民間來處理，畢竟房東對於自身財產權，即便出於愛心，還是希望可以降低風險或負擔。

這類極弱勢的租戶，面臨的租屋困難是最高，但也是最需要的族群，政府不應把這些責任推給民間處理，而是以社會住宅來滿足極弱勢民眾的需求。

（住商不動產企畫研究室經理徐佳馨口述）