房地合一新制去年上路，去年賣房的民眾在今年5月申報綜合所得稅時，首先要注意適用新制或舊制，如果適用舊制，則要申報財產交易所得稅。

至於如何判斷新、舊制，安永聯合會計師事務所會計師楊建華表示，就是看房屋取得日期以及持有期間。

房地合一新制課稅範圍，是個人及營利事業在2016年1月1日以後取得的房地，或是在2014年1月2日以後取得，且持有期間在兩年以內者，所得合一按照實價課稅。

去年出售的房屋如果不屬於上述新制課稅範圍，則適用舊制。

由於新制是採分離課稅，在完成所有權移轉登記日的次日起30天內申報納稅，而舊制則是併入年度綜合所得總額，在次年5月申報。

有關舊制的房屋財產交易所得計算方式，楊建華指出有三種方式，第一，如果能夠提出交易時的成交價額、成本費用的證明文件，就核實認定，以交易時的成交價格，減除原始取得成本及因取得、改良及移轉支付的必要費用後算出課稅所得額。

如果無法提出成交價額、成本費用的證明文件，又屬高價住宅，就採用第二種方法。「豪宅」是指台北市售價7,000萬元以上、新北市售價6,000萬元以上、其他地區售價4,000萬元以上的房子。

楊建華說，售出此類豪宅，卻無法舉證買進成本，則按出售時的房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值的比例計算房屋的收入，再乘15%計算出出售房屋的所得額。

第三，是依房屋評定現值的百分比計算，楊建華認為，此方式最划算，因房屋評定現值大多為市價三到四成，但近幾年因房屋價格飆漲，再加上成交價格已實價登錄，因此20年以上的老屋較有機會使用此方式。

值得注意的是，買賣預售屋屬於預定不動產「權利」的買賣，也應依實際獲利完全歸入「財產交易所得」。

至於新制，依持有時間不同，以15%至45%的累進稅率課稅。

若是持有該屋滿六年，且沒有供營業或出租使用，課稅所得在400萬元以下就免稅，超過的部分則可適用自用住宅優惠稅率10%課稅。

楊建華表示，若是以「出價」取得房地，其所得就是以成交價額減除原始取得成本，再減除必要費用；若是「繼承或受贈」取得，就是以成交價格減除繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，再扣掉必要費用。

若無法依規定認定成本，稽徵機關得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值核定其成本，納稅人可能會吃虧「吃很大」。

房地合一新舊制比較 圖／經濟日報提供