大陸經濟改革開放後，早期各地方政府為達成招商引資目的常便宜行事，導致許多台商在投資過程中，發生土地使用權取得瑕疵，影響其投資權益。筆者簡要就大陸土地法規解說如下：

大陸土地使用權分為「國有土地使用權」及「農村集體土地使用權」。國有土地使用權的取得主要分「出讓」和「劃撥」兩種方式。依據《城市房地產管理法》第十三條規定：「土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。」目前實務上均採取「招、拍、掛」，即招標(國土局公布出讓公告)、拍賣(企業參與競拍)、掛牌(國有土地掛牌公告，公示競拍結果)。

而所謂劃撥是指無償或僅繳納安置或補償等費用後(未繳納出讓金)，政府即將國有土地使用權交付給使用者的行為，而依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定，劃撥土地的轉讓、出租、抵押須經原批准使用土地的機關批准，乃屬於受限制的權利。

至於農村集體土地使用權，早期許多台商與村級集體經濟組織簽訂土地使用合同，但依法外商投資企業並不能成為集體土地使用權人。

台商以這種方式取得之土地使用權，因無法取得國有土地使用證而不能進行土地買賣或銀行抵押貸款，容易造成公司營運的擴張受限，或在IPO規劃時受到阻礙。

大陸土地使用權取得方式不同，可能造成未來轉讓限制，嚴重影響估值，不可不慎！建議客戶取得或出售土地使用權時，應該辨別清楚其差異所在，才不致影響自身應有的權利。

（作者是林順興，現為凱博荷盛聯合會計師事務所區域總監，常駐深圳及新疆霍爾果斯。）