不動產贈與節稅效果降低後，愈來愈多人選擇繼承方式把房子留給子女，刻意操作繼承節稅，帶動房屋繼承件數頻創新高。估價師表示，未來子女售屋，稅額可能十倍奉還。

利用公告現值、市價落差，買房子送子女省贈與稅，原是富人最愛的財產移轉節稅方式，實價登錄、房地合一稅上路後，贈與節稅優勢不再，建物贈與件數也在去年大減1.4萬多棟，今年前四月持續減少。

反觀繼承件數，去年達5.17萬棟，創歷史新高，今年前四月1.67萬棟，又較去年同期多出約500棟。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，不動產繼承棟數近年快速增加，除了人口老化因素，贈與節稅效果降低，很多人對名下房子不再事先處分、安排，也是主因。

他說，繼承的房子，如果有房貸，遺產稅計算時需扣掉，有不少人生前將名下房子高額貸款、或用現金以高額貸款買房，再把房子留給子女，以節省遺產稅，甚至免繳遺產稅。但未來只要子女賣屋，就會面臨高額利得稅，不只是加倍奉還，而是十倍、二十倍奉還。

舉例來說，富人用1,500萬元現金、貸款七成，買一間市價5,000萬元、公告現值2,000萬元房子，留給子女繼承，由於貸款3,500萬元，高於公告現值2,000萬元，繼承時不用繳遺產稅。

未來小孩同樣以5,000萬元出售，由於取得成本以公告現值計算，等於獲利3,000萬元，以持有兩年到十年房地合一稅20%來算，需交稅600萬元，如果子女無力負擔3,500萬元房貸，繼承後一年內出售，稅率45%，稅額高達1,350萬元。

如果富人當初單純把1,500萬元現金留給小孩，扣掉繼承1,200萬元免稅額，只要交30萬元遺產稅。

如將名下市價5,000萬元、公告現值2,000萬的房子，另向銀行高額貸款，可省下約380萬元遺產稅，但未來子女十年內出售，還是得面臨600萬元到1,350萬元的房地合一稅。

陳碧源表示，故意將名下已有房子拿去高額貸款，逃避遺產稅，國稅局會查金流，未必會同意，但如果老人家名下閒置房子貸款金額高於公告現值，建議提前處分，換成現金留給子女，對子女反而比較有利。

圖／經濟日報提供