財政部今天發布最新解釋，個人出售房屋，若設有固定營業場所、具備營業牌號、有僱用員工協助處理房屋銷售事宜或具有經常性或持續性銷售房屋行為等四項要件之一，就屬營業行為要課營業稅，不再單純僅以「一年出售6戶以上」來認定是否屬營業行為。

財政部官員解釋，除了買賣房屋的投資客外，個人持有的舊房地拆除改建或都更，或與營業人合建分屋後出售，都有可能「一次性」發生一年出售超過六戶的狀況，但不一定是以營利為目的。

除外觀具有營業人的形式要件外，官員指出，稽徵機關會視是否「以營利為目的」作為課營業稅的依據，但因沒有明文清楚的規定，稽徵機關查核個案時多以「一年出售六戶以上」來認定開單，常遭質疑裁量基準不一，認定有爭議，而產生爭訟。

另外，目前稅法規定，個人將持有土地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋並銷售，是以「土地持有期間」、「房屋使用狀態」及「房屋銷售情形」等要件，作為徵免營業稅的依據，沒有考量是否是以營利為目的。因此常發生僅出售一戶，也遭稽徵機關補稅裁罰，爭議也很多。

因此，財政部發布最新解釋，統一相關規定，明確規範個人購屋(含法拍屋)或將持有的土地建屋(含拆除改建房屋及與營業人合建分屋)並銷售的營業稅課徵規定。

即日起個人售屋，包括都更、合建分屋後售屋等，只要符合四要件之一，就要課營業稅。包括(一) 設有固定營業場所(包含設置網站或加入拍賣網站等)。(二) 具備營業牌號(不論是否已依法辦理稅籍登記)。(三) 經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。(四) 具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾6年始銷售，或建屋前土地持有10年以上者，不在此限。

官員強調，未來查稅時，要依據交易頻率及數量等情綜合判斷後妥處，不能僅以「每年度售屋6戶以上」來一律認定要課營業稅，以符合營業稅課稅意旨。