不動產房地合一實價課稅新制明年上路，財政部昨天公布房地合一申報作業要點，詳細規定課稅範圍、交易日及取得日等相關定義，包括哪些可列為成本費用，以及避免外資炒房等相關規定。

房地合一新制影響所有明年取得及持有期間不滿2年的不動產，範圍很大。賦稅署副署長蔡碧珍表示，在取得成本及出售費用方面，房地合一稅採從寬認定；出售不動產有損失時，若適用的新舊稅制不同，不得互抵。

蔡碧珍表示，房地合一稅是按不同的持有期間來課稅，也就是「取得日」至「交易日」的期間。原則上，交易日及取得日是以所有權移轉的登記日來認定，但若屬強制執行、或違章建築等無法辦理所有權登記的不動產，則以領得權利移轉證書日及訂定買賣契約日來認定。

圖／聯合報提供

如果屬繼承、受遺贈或配偶贈與的不動產，被繼承人、受移贈人及配偶的持有期間，以及認定自住條件的期間都可併計。

蔡碧珍說，房地交易所得的計算，是以成交價減掉房地取得的成本及費用為所得額，例如契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等都可當做成本來扣除；仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等可做為費用減除。

蔡碧珍表示，民眾列報出售不動產的成本及費用都必須提出相關證明，但如果無法提示證明文件，稽徵機關得按成交價的5%來計算費用，「我們從寬認定」。

蔡碧珍提醒，取得房屋所有權後所繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、房貸利息等，屬使用期間的相對代價，不能列為出售的費用減除。

另外，作業要點也詳細規定境外公司必須課房地合一所得稅的狀況。蔡碧珍說，境外公司透過在台的子公司、分公司、孫公司等買賣不動產獲利，又出售在台子公司、分公司的股權，若符合相關條件，就要課房地合一所得稅。

官員舉例，某境外公司在英屬開曼群島成立子公司，再以子公司名義在台成立孫公司，以買賣不動產為業，且是子公司主要的獲利來源。當這家境外公司出售子公司持股時，雖不影響孫公司，但要課房地合一所得稅。