房地合一課稅制實施後，重購自用住宅申請退稅將不再設限，改採寬鬆的「換屋即退」原則。這項有利的退稅機制，可望彌補房產利得按實價課稅後，民眾重購住宅能力遭到削弱的缺失。

財政部已經初步完成房地合一制的課稅方案，出售一定金額以下的自用住宅，符合自住、全國僅一戶等條件，可以免徵房產利得稅；但高房價或擁有不只一戶自用住宅者，未來只能藉由長期減徵與重購退稅，降低房產利得稅負擔。

圖／經濟日報提供

現行稅法下，房、地的資本利得需分開課稅，但出售自用住宅房屋及土地者，二年內重購另一處自用住宅，可分別退還出售房產時已納的所得稅（房屋）及增值稅（土地），但退稅資格設定只能：以大換大（面積）或以高換高（房價）；以大換小或以高換低者，即使是自用住宅，也無法申請退稅。

配合房地合一制的實施，未來重購自用住宅，不必再受限換購的自用住宅必須比出售的舊宅更大或價格更高，只要重購的房屋做自用住宅使用，就可向稅捐機關申請全額或比例退稅。

舉例來說，甲出售自用住宅A，申報移轉現值為2,000萬元，二年內再買進另一戶自用住宅B，申報移轉現值1,500萬元（以高換低），甲繳納100萬元增值稅。現制下，因為重購的新屋移轉現值低於出售的舊屋，甲不能申請退稅；房地合一制施行後，甲則可擁有退稅權，但只能比例退稅。

即以1,500萬元（新購房屋移轉現值）占2,000萬元（舊屋申報移轉現值）的比率75%申請退稅。以甲繳納100萬元增值稅為例，可退稅75萬元。

相反的，如果甲出售自用住宅A的移轉現值是2,000萬元，新購自用住宅B的移轉現值是3,000萬元（以高換高），甲所繳納的100萬元增值稅，則可全數退還。