為遏止大量資源及資金投入房地產市場造成房價高漲的炒房歪風，中央研究院日前提出《賦稅改革政策建議書》，建議將房地稅合一與實價課稅。財政部長張盛和也預告，「房地合一就是要實價課稅」，未來將朝不修土增稅的前提下，把房地合併後的實價總額、扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵「不動產交易所得稅」，建立健全的不動產交易稅制。

根據營建署公布2013年第4季的房價負擔能力指標，台北市的房價所得比已來到15.01倍，全球第一；新北市也高達12.67倍，居全球第三。政府須下定決心匡治房地產亂象，從核心問題來解決，「房地合一就是要實價課稅」就是最好的政策。

以鄰國的經驗來看，南韓房價2000年開始飆漲， 2003年南韓雙管齊下，一方面提高資本利得稅，最高達60%；另一方面，「廣建百萬戶平價住宅」以供出租，卻只達到穩定效果，房價仍緩步上漲。2005年南韓從健全稅制著手，將原先土地與房屋分開課稅的持有稅，更名為「綜合不動產稅」合併課徵，並對高價的土地及房屋「額外」課徵1%至3%不等的累進稅率，2007年南韓政府更進一步採取房地產交易所得稅的「實價課稅」，並對「一戶多屋」課徵重稅，減少不動產投機行為。一連串的政策，南韓房地產合理化。這說明「房地合一、實價課稅」，是抑制房價飆高，符合公平正義的作法。

目前國內不動產稅負分成交易、持有稅兩大類，交易部分，土地和房屋分開，土地依土地公告現值課土增稅，房屋課稅則依實際交易價格或評定價值；持有的部分房屋依評定價值，地價稅則依公告地價。

房地分離的課徵制度，造成台灣不動產「一地三價」現象，包括房屋稅、地價稅與土地增值稅，須分別依據政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課稅，且三種價格均非實價，偏離市價水準甚遠，無法真實反映稅負。我國實價登錄制度已實施一段時間，也累積一定資訊數量，「房地合一」與「實價課稅」的時機已經成熟。

推動「房地合一、實價課稅」，如果只適用於交易課稅，因不動產交易稅，只有買賣或移轉時才發生，是一次性的稅負，對自住者、長期持有者沒有任何影響，受衝擊的主要是財團、炒房投資客。不動產交易仍按土地公告現值繳納土增稅，但隔年度申報個人所得稅時，則依實際交易價格申報財產交易所得，先前已繳納的土增稅，則可列為扣抵項目，房地交易所得愈高，適用所得稅率就愈高，符合公平原則。建議除遺贈外，買賣、典權、交換、分割等皆不訂有任何豁免條款，減少富人用人頭等方式規避漏洞，讓政策美意大打折扣。奢侈稅也應適時退場。

但若擴及運用到一般持有稅，包括房屋稅、地價稅，影響層面甚大，須有完整配套才可以。為免傷及無辜，把握針對性、局部性的提高租稅負擔原則，應訂有豁免條款，排除自用住宅、農用農舍適用，或以不超過目前繳交稅負為原則，調降自用住宅稅率，保障所有居住者權利，將影響降到最低；非自用的則以實價及標準稅率課徵，才能有效地提高投資客非自用住宅的持有成本及炒作障礙，甚至房越多，再累進。

為杜絕房地產炒作，稅改不能等，況且連大企業家都爭取土地獲利、忽略生產，若不導正，前途堪憂。未來政府應展現魄力與智慧，儘速對「房地合一、實價課稅」規劃、立法與執行，讓民眾感受到政府落實「居住正義」的決心是成功的關鍵。

（作者是台大經濟系教授／國政會財金組召集人）