財政部國產署以設定地上權方式活化土地，但設定地上權住宅各分戶卻由於只擁有房屋的「使用權」而常無法抵押貸款。據了解，法務部已與相關主管機關與學者專家開會檢討使用權是否可視為可借貸的物權，近期內設定地上權案能否取得貸款就會有結果。

財政部為活化資產，釋出公有土地以設定地上權方式，讓建商取得50到70年不等的建造權利，年限屆滿後就會收回。業者雖然不須負擔土地增值稅等相關賦稅，但仍須繳交公告地價5%到10%的地租。

當取得地上權的建商興建住宅分戶出售時，一般消費者拿到的是房屋的使用權，所有權仍歸政府。由於使用權在現在民法中並非可以設質的權利質權，因此消費者即使購買地上權房屋，不僅貸款取得不易，利率也會比一般住宅高1%到2%。

法務部官員解釋，權利質權必須是可以讓與的「債權」，或是以特定物為權利標的的「物權」，兩者都是可以自由移轉、出售的，自然也可以用來向銀行貸款。但使用權則因為只是一種所有權，不能被分離出來當為權利的一種，因此銀行一般不會接受住戶拿房屋的使用權來貸款抵押。

由於地上權住宅貸款困難，間接影響買氣與建商參與地上權標售的意願。建商希望金管會及法務部能盡速解決地上權住宅的分戶借貸問題。