■黃耀輝

近年房價飆漲引發民怨，近因是資金行情所致，也就是2008年金融海嘯，各國猛印鈔票，太多的貨幣追逐不動產，遠因則出在房產稅制不健全。

在持有稅方面，因為稅負嚴重偏低，造成囤房囤地的現象；而房產的交易利得稅負（也就是土地增值稅和房屋交易的所得稅）也偏低，造成房市短進短出。因此，要解決房市問題，仍須從房產稅制改革著手。過去幾年我們可以看到內政部所採用的正常交易價格，一點都不正常。

就房產的持有稅而言，台灣可以說是全球最低，房屋稅和地價稅的稅基都是嚴重脫離市場價格。舉台北市文山區市價3,000萬元的房地產為例，房屋稅和地價稅合計不到1萬元，實質稅率低於萬分之4，比一輛2,000cc車子的牌照稅還要低。和國外比較更是低到不可思議，加拿大和美國的房產持有稅有效稅率最低也有1%，是台灣的25倍。雖然台北市幾年前率先實施豪宅稅，例如將帝寶的實質稅率從萬分之3調至萬分之9.4。即使如此，仍然比外國低很多，其他地方政府稅基偏低的情形應該是更嚴重。

持有稅太低使得台灣的囤房囤地現象嚴重。根據民國103年5月全國財產總歸戶的資料，名下持有三棟不動產以上者有71萬人，將近10%，這些投資客的財產價值和所得都是一般民眾的數十倍以上，是台灣貧富差距擴大的主要原因。另外，房產短進短出的交易利得稅，其實質有效稅率也是低於合理的水準，過去幾乎都是漲價歸私。台灣房市供過於求，以上述財政部資料推估，目前全國空屋至少就有240萬戶，但投資客創造假性需求，制度性因素讓房價飆漲。

房產稅制不健全，我認為地方政府應該負最大責任。因為地方政府對於稅基調整（包括公告地價、公告土地現值和房屋評定現值）有絕對權力。財產稅收是地方主要財源，「取之於地方、用之於地方」，類似受益者付費。但是許多地方政府在選票考量下，不積極調高房產稅的稅基、不認真籌措財源，依賴中央的補助款或統籌分配稅款，才會導致現在財政困難和房價飆漲問題。

除了中央政府明年起開始實施房地合一實價課稅制度之外，如何讓房產稅稅基調整至合理的水準，我有兩點建議。一是建立地方政府調高稅基的誘因機制。應在財政收支劃分法中，把房屋評定現值占市價比率列為「財政努力」的指標，作為中央統籌分配稅款、補助款的獎懲標準。不努力提升稅基的地方政府，不會占到太多便宜。二是徹底檢討現行不動產評價委員會和地價評議委員會的組織與功能，引進專業、客觀的估價制度，比較能夠排除政治因素的干擾。

不動產的持有稅和交易利得稅若能多管齊下，投資客持有不動產的資金與租稅成本會相應提高，不動產投資在資本市場的報酬就不再是一枝獨秀，投資客才會釋出空置的房地產，台灣房市供過於求的情形才會被真正反映出來，房地產價格就會降至合理水準，年輕人就有買得起房子的希望。地方政府當然也會隨著稅制改革而增加稅收，財政狀況有效改善，社會福利才有穩定的財源，進而解決貧富差距的問題。

總之，地方政府應善盡財政的責任，優先調高房產稅的稅基。立法院的責任則是要儘快通過財政收支劃分法，讓地方政府確實提高持有稅稅基。

（本文由台北商業技術學院財稅系教授黃耀輝口述）